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Les questions de nos clients / Faire gérer

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Puis-je récupérer mon logement moyennant un préavis de 6 mois ?

Votre congé ne peut intervenir qu'à l'échéance du bail initial (3 ans pour les logements nus, 1 an pour le logement meublé) ou de son renouvellement et doit être signifié 6 mois avant ce terme. Les conditions du congé sont strictement encadrées par la loi.

A peine de nullité, vous devez motiver votre congé. Trois cas sont prévus par la loi :

  1. Pour reprise : le bailleur doit alors indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité (PACS) enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. En cas de reprise d'un logement acquis occupé, le locataire peut bénéficier d'une protection supplémentaire.
  2. Pour vendre : le bailleur doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le locataire dispose de deux mois pour se prononcer sur cette offre. S'il n'y donne pas suite, dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Tous les droits du locataire doivent impérativement figurer dans les différentes notifications qui lui seront faites.
  3. Pour motif légitime et sérieux notamment en cas d'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

Ces règles ne sont pas applicables lorsque le locataire est âgé de plus de 65 ans et qu'il jouit de ressources modestes.

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Doit-on purger le droit de préemption du locataire lorsqu'on vend un logement occupé ?

Non, nous ne sommes pas dans le cas d'un congé pour vente. Le bail du locataire se poursuivra dans les mêmes conditions au profit du nouveau propriétaire sans du reste avoir à signer un nouveau bail au nom de ce dernier.

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J'ai investi dans le cadre d'un dispositif de défiscalisation il y a 9 ans. Je veux revendre. A partir de quelle date suis-je sûr de ne pas être redressé par les services fiscaux ?

La date qu'il convient de prendre en compte pour apprécier le départ de ces 9 ans est la date de la prise d'effet du premier bail de votre bien.

Une revente avant le terme de cet engagement de location pendant 9 ans entraîne la perte du bénéfice de l'intégralité du dispositif fiscal sauf en cas :

  • d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L341-4 du code de la sécurité sociale,
  • de licenciement (rupture du contrat de travail intervenue à l'initiative de l'employeur),
  • de décès.