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les questions de nos clients / Syndic IRIS

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J'habite dans un immeuble qui a plus de 15 ans et les autres copropriétaires ne veulent jamais faire aucuns travaux. Je crains qu'il ne se dégrade et qu'un jour nous ne puissions faire face à la dépense. Peut-on obliger le syndicat des copropriétaires à verser une provision préventive pour travaux ?

A partir du 1er Janvier 2017, un fonds de travaux est instauré dans toutes les copropriétés à usage partiel ou total d'habitation comprenant au moins dix lots. Il sera mis en place cinq ans après la réception de l'immeuble. Il sera alimenté par une cotisation annuelle dont le montant est déterminé par l'assemblée générale mais qui ne pourra être inférieur à 5 % du budget prévisionnel. L'ensemble de ces cotisations seront obligatoirement versées sur un compte bancaire séparé, distinct de celui destiné à recevoir toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat au titre des charges courantes.

Pour les copropriétés de moins de dix lots, la constitution d'un fonds de prévoyance sera laissée à la libre appréciation de l'assemblée générale qui se prononcera à l'unanimité.

Le fonds de travaux servira à financer les travaux décidés par l'assemblée générale hors budget prévisionnel ainsi que ceux prescrits par les lois et règlements.

Les sommes qui seront versées au titre de ce fonds de prévoyance seront attachées au lot et resteraient acquises définitivement au syndicat de copropriété. Elles ne donneront lieu à aucun remboursement par le syndicat au vendeur à l'occasion de la vente de son lot.

Une exception est toutefois prévue à l'instauration d'un tel fonds dans l'hypothèse où le diagnostic technique global de l'immeuble ne ferait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années.

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Peut-on interdire l'activité de restaurant dans un immeuble à usage d'habitation et de commerce au motif qu'elle serait nuisible?

Rappelons qu'aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »

L'article 8 de la loi dispose que le règlement de copropriété « détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance ». Il est également précisé que « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble ».

Les clauses limitant ou interdisant l'exercice de certaines activités sont ainsi jugées licites lorsqu'elles sont justifiées par la destination de l'immeuble. Toutefois, des problèmes d'interprétation se posent lorsque ces clauses sont rédigées en termes généraux.

Un syndicat de copropriétaires avait ainsi pu se croire fondé à s'opposer à l'exploitation d'un restaurant dans la mesure où le règlement de copropriété stipulait qu'il ne pouvait être exercé dans le local concerné « aucune profession ni aucun métier bruyant, insalubre ou exhalant de mauvaises odeurs ».

Dans cette espèce, la Cour de cassation a cassé l'arrêt d'appel qui avait donné raison au syndicat des copropriétaires au motif que l'immeuble en copropriété était destiné à un usage mixte d'habitation et de commerce et que le règlement de copropriété n'interdisait pas expressément l'activité de restauration(1).

La Cour de cassation avait déjà débouté un syndicat de copropriétaires dans une affaire similaire au motif que le règlement de copropriété, qui interdisait les activités produisant des nuisances, ne prohibait pas précisément celle de restauration(2).

Il semble ainsi se dessiner une jurisprudence de la Cour de cassation en vertu de laquelle, dans les immeubles à usage mixte d'habitation et de commerce, l'activité de restauration ne peut être jugée a priori nuisible et donc être interdite de ce chef. Ce n'est qu'a posteriori, s'il est avéré que cette activité cause effectivement des troubles, notamment sonores ou olfactifs, qu'elle pourra être interdite.

(1) Cass. 3e civ. 14 décembre 2010, n° 09-71.134.
(2) Cass. 3e civ. 21 novembre 2000, n° 96-17.101.