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Les questions de nos clients / Viager

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Acheter une maison en viager est-ce raisonnable en ce moment ?

C'est toujours raisonnable puisqu'on l'achète moins cher que de manière classique. Une maison achetée en viager, c'est une maison occupée donc on achète moins cher.

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Est-ce qu'il faut obligatoirement passer devant un notaire pour une vente en viager ?

Oui absolument. C'est obligatoire. C'est un acte de vente et le seul en France habilité à passer un acte authentique de vente entre particuliers dans le domaine immobilier, c'est le notaire. Mais CIGEC vous conseillera préalablement sur le juste prix du bien occupé et sur l'intérêt de l'opération.

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Comment répartir le montant de la rente à verser mensuellement et celui du bouquet (aussi appelé soulte)?

Définition du bouquet (ou soulte)

Le bouquet, dans le viager, correspond au versement d'un capital initial au moment de la signature du contrat de vente du bien immobilier. Il n'est pas obligatoire et il est librement déterminé entre le vendeur et l'acheteur. C'est l'option la plus répandue. Il permet au vendeur d'obtenir un versement immédiat.

Le montant du viager bouquet est donc librement fixé entre acheteur et vendeur. Il varie de 0 à 50% de la valeur du bien. Cependant, en moyenne dans les opérations menées par CIGEC, il est fixé à 30% du prix total du bien immobilier.

Le solde du prix de vente restant est ensuite converti en rente viagère. Par exemple, si votre bien est estimé à 300 000 € et que le bouquet est égal à 100 000 €, il faudra transformer la différence, appelée le solde donc 200 000 € en rente viagère selon un calcul dont CIGEC vous expliquera les modalités et qui sera validé avec le notaire.

Définition de la rente (viagère)

C'est une somme versée mensuellement jusqu'au décès du bénéficiaire. Elle est évaluée conventionnellement à partir de tables fondées sur l'espérance de vie du vendeur que CIGEC vous présentera. Elle s'ajoute au bouquet versé à la signature.

En fait c'est le vendeur du bien qui va estimer le bouquet et la rente.

La première étape, avant toute chose, consiste à évaluer :

  1. la valeur du bien immobilier libre puis
  2. la valeur du bien immobilier occupé suivant l'âge du vendeur.

Ensuite CIGEC va vous conseiller, après avoir fait une étude patrimoniale pour vous, selon vos besoins et vos objectifs.
Si par exemple, vous n'avez pas de dépenses particulières à engager et que vous cherchez à mieux vivre votre retraite, CIGEC vous conseillera d'augmenter le montant de la rente mensuelle que vous demandez et de diminuer le bouquet. C'est le cas par exemple si vous souhaitez voyager beaucoup et découvrir le monde ou au contraire si vous souhaitez intégrer une maison de retraite de qualité et dont le loyer mensuel est plus élevé que ce que vous pouvez vous permettre de vous payer.
Au contraire, si vous avez des enfants et que vous souhaitez les privilégier parce qu'ils ont besoin d'acheter une maison ou de créer une entreprise et que vous souhaitez les aider, alors dans ce cas CIGEC vous dira : « prenez un maximum de bouquet et un minimum de rente ».
En fait, chaque cas est particulier et l'équilibre « bouquet/rente » dépend du projet de chacun. CIGEC vous aidera à trouver la bonne solution en fonction de vos projets.
On a toujours une valeur globale et c'est cette valeur que l'on répartira en bouquet et rente suivant les objectifs de la personne qui vend.

Pour résumer

Il y a une référence à prendre en compte : la valeur occupée du bien suivant l'âge et c'est cette valeur occupée que l'on va répartir entre « bouquet » et « rente » selon les conseils de CIGEC.

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Peut-on acheter en viager avec ses parents ? ou à plusieurs ?

Oui on peut le faire. Mais attention cette opération sera très contrôlée par l'administration fiscale  pour éviter que cela ne soit assimilé à une donation déguisée. En cas d'opération à plusieurs, chacun est solidaire de la rente à payer au vendeur jusqu'à son décès.

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Ne pensez-vous pas que les opérations de viager sont plus appropriées pour les investisseurs plutôt que pour acquérir son logement, compte-tenu de l'allongement de l'espérance de vie?

Cela dépend de l'âge de l'acquéreur. Certains des clients acheteurs de CIGEC ont trente ans et à ce titre se comportent comme des investisseurs. Il faut à notre avis qu'il y ait environ 25 ans de différence d'âge entre acquéreur et vendeur. Si vous avez 40 ans et que vous achetez à une personne qui en a 65, il faut considérer que vous achetez votre bien pour votre retraite.

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Est-ce qu'un achat en viager est définitif ? Peut-on y renoncer pendant la durée du contrat ?

Rien n'est définitif. C'est un achat d'un bien immobilier. Dans trois ans, vous vousapercevez que vous avez des problèmes pour payer la rente. Vous pouvez alors revendrevotre viager et bien entendu il vaudra un peu plus cher car l'espérance de viede l'occupant aura diminué mais il faudra prendre aussi en considération leprix du bien sur le marché immobilier car l'immobilier aura lui aussi évolué.

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Quel est l'intérêt pour un vendeur de mettre un terrain en viager ?

L'intérêt pour le vendeur de mettre un terrain en viager est très intéressant et généralement les gens ne le savent pas. C'est un viager libre. Et donc il n'y aura plus aucune charge pour le vendeur, ni foncière ni autre et le vendeur pourra toucher, en plus, une rente à vie.
Et comme c'est une rente, c'est fortement défiscalisé. Par exemple, si vous avez plus de 71 ans, vous bénéficiez en sus d'une rente bien plus élevée car le viager est « libre » (et ceci est valable pour un appartement aussi) d'un abattement de plus de 70%. Le gain est considérable.

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Le vendeur a- t- il un droit de regard sur ce nouvel acquéreur ?

L'occupant « vendeur » n'a pas de droit de regard. En revanche, le vendeur est très sécurisé. On met en place dès la signature du premier contrat de viager, au bureau des hypothèques, ce qu'on appelle un « privilège du vendeur » : c'est une inscription avec une clause résolutoire à la vente. C'est-à-dire que si la personne qui a acheté ne paye pas, et ce quelle que soit la raison, la vente est annulée. On demande un mois de carence c'est-à-dire que la personne âgée ou son représentant légal a le droit de demander l'annulation de la vente. Et si l'acheteur revend son contrat de viager à un tiers, imaginons que ce tiers ne puisse pas payer, pour la personne âgée, ce n'est toujours pas son problème : elle peut demander au premier contractant de payer la rente et si celui-ci ne s'exécute pas, la vente est annulée et le bien lui revient en totalité et sans dommages ou intérêts quelconques. Il y a donc, de fait, une double garantie pour la personne âgée. L'acheteur quand il revend a intérêt lui aussi à se garantir auprès du nouvel acquéreur. Et chez CIGEC on se fait un point d'honneur à respecter et faire respecter cette disposition protégeant la personne âgée, disposition à laquelle le notaire veille aussi.

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Mon logement que j'ai acheté en viager vient de subir un sinistre important : le toit a subi un dommage. Qui paie la réparation ?

Tout ce qui est gros travaux est en général à la charge de l'acquéreur. Pourquoi ? Car le vendeur est un occupant qui est considéré comme un locataire du bien, mais c'est un locataire « indélogeable ». C'est donc à l'acquéreur de s'acquitter des travaux, plus exactement à son assurance. En matière de travaux et d'assurance, les procédures locataire/propriétaire classiques de responsabilité s'appliquent.

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J'aimerais mettre mon appartement en viager. L'acquéreur intéressé me demande de renégocier les conditions tous les ans après mes 75 ans. Est-ce possible ?

L'acquéreur n'en a pas le droit. En matière de viager, le prix négocié à l'origine va avec l'espérance de vie et donc on ne peut plus renégocier. Le calcul est, en sus, fait dès le départ pour rembourser la valeur de la nue-propriété et il ne peut être remis en cause.

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La vente en viager se fait-elle avec les meubles ou sans les meubles.

La vente en viager c'est de l'immobilier. Les meubles en sont donc exclus car par essence, ils sont mobiles. Vous pouvez laisser les meubles à celui qui achète mais vous pouvez dire « ma cuisine est équipée et a donc une valeur » ... mais dans dix ans dans quel état sera cette cuisine dans dix ans ? On peut négocier – à côté du contrat viager – ce qu'on veut entre l'acquéreur et le vendeur mais cela n'entrera pas dans le cadre du contrat viager.

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Puis-je faire la donation de mon appartement si je le vends en viager ?

Si l'appartement est vendu vous ne pouvez plus le donner. En revanche, si vous voulez préparer votre succession immédiatement et donc le donner à ses enfants, vous pouvez le faire et donc céder la nue-propriété de l'appartement à vos enfants et engager l'opération de viager. Il faut faire attention à bien calculer les bons montants des rentes du viager car l'administration fiscale  surveille et vérifie que ce n'est pas une donation déguisée.

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Mes parents ont cédé leur maison en viager. S'ils disparaissent, est-ce-que j'hériterai de la maison ?

Non. Vous hériterez seulement de ce qui reste du « bouquet ». Rappel pour le « bouquet » : lorsqu'on va vendre le bien en viager, CIGEC réalise une étude patrimoniale pour le vendeur. On va analyser si le vendeur est plus en besoin de rente (somme récurrente versée mensuellement) que de bouquet (somme non récurrente, versée au début du contrat) et comment doit s'établir l'équilibre entre rente et bouquet. Le bouquet c'est la somme qu'on va toucher chez le notaire le jour de la signature. Dans l'exemple des 300 000 €, le bouquet peut être de 100 000 €  payé à la signature) et la rente de 800 € (perçue mensuellement). Dans le cas de décès des parents, l'enfant percevra donc tout ou partie du bouquet des 100 000 € suivant ce que ses parents en auront fait sur leur compte en banque.

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Le « crédit-rentier » est parti en maison de retraite. Je suis l'acheteur du viager. Puis-je obtenir la pleine propriété du bien ?

Cela dépend le contrat. L'usage des contrats est de prévoir que si la personne âgée part en maison de retraite plus de 365 jours (1 an), il est courant que cette personne ne reviendra pas habiter le bien mis en viager. A ce moment-là, il y a perte du « droit d'usage » de la personne âgée mais la rente lui revient toujours. La pleine propriété peut donc bénéficier à l'acheteur qui peut habiter, louer ou vendre ce bien, ceci ne le dispensant pas de payer la rente. La rente est augmentée en général de 30% quand le viager devient « libre » du fait du départ de la personne âgée en maison de retraite. Attention, en cas de vente du bien, l'acheteur originel doit continuer à garantir le paiement de la rente à la personne âgée (clause de privilège du vendeur).

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Est-ce que le viager peur porter sur un terrain ? Et est-ce qu'on peut construire une maison sur un terrain acheté en viager ?

Oui absolument pour la première question. Oui aussi à la seconde question mais les autorisations préalables de construction (mairie, urbanisme etc..) d'une maison sur le terrain (par définition c'est un viager libre puisque le vendeur n'habite pas sur le terrain)  sont indispensables préalablement. En général, cette disposition (possibilité de construire) est prévue à l'origine lors de la signature de l'acte devant le notaire.
Et pour l'autorisation de construire sur le terrain une fois le viager acquis, il faut s'adresser à la Mairie qui délivrera le permis de construire définitif.

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Vous affirmez que le viager est moins cher à l'achat qu'un bien dit « normal ». Pourquoi ?

Absolument. Pourquoi ? Prenons un exemple simple. Une personne qui a 79 ans. Supposons que sa maison ait une valeur de 300 000 €. S'il vend sa maison sur le marché, il recueillera donc 300 000 €. Si maintenant, il la vend en « viager », avec 10 ans d'espérance de vie comme le notifie les tables officielles, il ne la vendra donc  pas à 300 000 €. Il faut en effet déduire son espérance de vie. Il la vendra donc à la valeur de la nue-propriété qui est de 191 000 € (toujours calculé à partir des barèmes de référence). Pour l'acheteur la différence est considérable : une « économie » de 109 000 €. La loi fiscale précise la répartition nue-propriété/usufruit et donc les règles à respecter en matière d'évaluation sont strictes et incontestables. Ceci présente aussi un confort certain aussi bien pour l'acheteur que pour le vendeur. Les notaires doivent vérifier la valeur « occupée » calculée. La rente et le bouquet se répartissent ensuite à partir du « droit d'usage » calculé et qui est différent de l'usufruit, vocabulaire utilisé dans les transactions classiques en cas de successions. Ce qu'il faut retenir pour l'acheteur, c'est qu'il va acheter un bien avec une réduction d'environ 30 à 40% de la valeur du bien. Et c'est normal car le vendeur reste occupant de son bien.